보일러·에어컨·도어락 고장났을 때: 임대인 수리? 임차인 부담? 사례로 정리

최종 업데이트: 2026년 02월 15일

🛠️ 수리비 청구 전, 10초 자가진단

• ✅ 대규모 수선(보일러 교체, 싱크대 파손 등): 무조건 집주인 부담
• ✅ 소규모 수선(전구 교체, 수도꼭지 손잡이 등): 일반적으로 세입자 부담
• ✅ 애매한 중간(도어락 고장, 에어컨 가스): 설치 원인과 노후도에 따라 결정

민법 제623조는 임대인이 ‘사용에 필요한 상태를 유지할 의무’가 있다고 명시합니다.

1. 임대인 수선의무: 어디까지가 ‘집주인 몫’인가?

우리 법원(대법원 94다34692 판결 등)은 임대인이 수리해주지 않으면 임차인이 계약 목적대로 집을 사용할 수 없을 정도의 파손이라면 집주인이 수리해야 한다고 봅니다. 보일러 고장으로 온수가 안 나오거나, 에어컨이 작동하지 않아 여름을 날 수 없다면 이는 집주인의 수선의무 범위에 해당합니다.

여기서 반전의 통찰을 드릴까요? 많은 집주인이 “특약에 수리비는 세입자 부담이라고 적었다”며 거절하지만, 판례상 대규모 수선(기본적인 설비 유지)에 대해서는 그러한 특약이 있더라도 여전히 집주인이 수리 의무를 진다고 보는 경우가 많습니다. ‘사소한 소모품’과 ‘주요 설비’를 구분하는 눈이 필요한 이유입니다.

“수리는 지배권의 행사입니다. 집의 가치를 유지하는 주요 설비의 수리는 소유권을 가진 자의 당연한 권리이자 책임입니다.”

2. 독점 자산: 가전·설비별 수리비 분담 가이드라인

주요 시맨틱 태그 예시처럼 항목을 명확히 구분하여, 분쟁 시 바로 제시할 수 있는 기준표를 만들었습니다.

3. 보일러 동파 분쟁: ‘선관주의 의무’가 핵심이다

겨울철 단골 분쟁인 ‘보일러 동파’는 상황에 따라 결과가 달라집니다. 세입자는 선량한 관리자로서의 주의 의무(선관주의 의무)를 다해야 합니다. 즉, 한파 예보가 있는데도 보일러를 완전히 끄고 장기간 집을 비워 동파되었다면 세입자의 과실이 인정되어 수리비의 일부 또는 전부를 부담할 수 있습니다.

이 상황을 결정적 비유로 설명하면, 임대차는 ‘책을 빌려주는 것’과 같습니다. 책이 오래되어 종이가 삭는 것(노후화)은 주인의 몫이지만, 빌린 사람이 책에 커피를 쏟는 것(관리 부주의)은 빌린 사람의 책임인 것과 같은 이치입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

서로의 책임을 인정할 때 분쟁은 마침표를 찍습니다

보일러나 가전 고장은 누구의 잘못이 아니더라도 발생할 수 있는 일입니다. 중요한 것은 ‘누가 고치느냐’를 넘어, 어떻게 하면 서로의 자산과 주거 환경을 존중할 것인가 하는 태도입니다. 오늘 제가 정리해 드린 기준이 여러분의 평화로운 해결에 작은 등불이 되었기를 바랍니다. 저 또한 수많은 분쟁 사례를 보며, 명확한 근거만이 감정의 소모를 막는 유일한 길임을 확신합니다.